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        立體停車庫到底屬于設備還是建筑物?

        立體停車庫到底屬于設備還是建筑物?

        2019/03/30 10:52
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        90年代以來,隨著汽車工業和建筑業的發展,尤其是轎車進入家庭后,停車設備的應用逐步推廣,我國已經形成了新興的停車設備行業。停車設備行業的發展不僅牽涉到交通管理、城市規劃,更涉及到收費政策和停車立法。近年來關于機械立體車庫法律屬性的爭論響不絕耳,加之國內目前尚無相關法律對機械立體車庫的屬性作出明確界定,在立體停車建設和發展過程中由機械立體車庫定性模糊引發了一系列問題。

         

        機械立體車庫屬性界定現狀

         

        目前,國內關于機械立體車庫的屬性界定主要有兩種,一種是將機械立體庫劃定為建筑物,另一種則是將機械立體停車庫劃定為特種設備。

         

        傳統行業規范將機械立體車庫定性為特種設備。根據國家標準《起重機械分類》(GB/T20776-2006)、《機械式停車設備分類》(GB/T 26559-2011)、《國民經濟行業分類》(GB/T4754-2011),機械車位被劃歸起重機械,作為特種設備由具備相應資質的機構進行型式試驗、鑒定評審,接受質量技術監督部門的監督檢查和安全監察等管理。

         

        然而,由于機械立體停車庫形式多樣,設置方式靈活,可獨立建于地塊之上,又可鑲嵌式設置于建筑物內部與建筑物形成一整體而永久固定,無論采用哪種結構形式,都必然通過底板、樁基或其他基礎與特定地塊永久固定,非經拆卸、毀壞,或破碎與之固定的地塊,不能將立體車庫分離出來,其整體應與建筑物一同被認定為不動產,具備相應的建筑屬性。因此,也有不少地方將機械立體車庫認定為建筑物。

         

         

        建筑物、與特種設備的區別

         

        建筑物與特種設備的主要界限在于建筑物可測算建筑面積,而設備卻不能測算建筑面積。根據我國《房產測量規范》,所有建筑物都可測量和計算建筑面積,總建筑面積為建筑物外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和,但建筑物中層高小于2.20米的夾層、插層、技術層、地下室、半地下室不計算自然層數和建筑面積,半封閉、不封閉的圍護結構通常以其外圍水平投影面積折半計算。對于設備,其本身不計算建筑面積,但部分設備占用的空間如電梯井、提物井、管道井,則如同房屋一樣按自然層計算建筑面積;結構層高在2.20米以下的設備層、管道層應計算1/2面積。因此,是否能測算建筑面積是建筑物與設備的主要區分界限。

         

         
        兩種不同的屬性對機械立體車庫的建設和發展帶來怎樣的影響?
         

        立體車庫的定性模糊,引發了立體停車位買賣合同訂立、物權公示、財產轉讓、物業管理、侵權責任等一系列問題,從前期建設申報到中期車位租售再到后期管理使用,嚴重阻礙了機械立體停車的發展和普及。并導致開發企業、投資人、融資人、管理者、消費者、業主等多方主體的集體困惑。不難看出,產權問題已經成為機械立體車庫屬性之爭的焦點。當投資人意圖對立體車庫融資時,是以設備還是以建筑物進行抵押?

         

         

        成都市自2014年9月起對機械式車庫所有權進行初始登記,并可按基本單元辦理轉讓、抵押、預告、更正、注銷等不動產登記事項。人防地下室建造雙層機械車庫時,規劃部門審批其總建筑面積、建筑結構,辦理《建設工程規劃許可證》。南昌市2015年4月起施行的《城市地下空間建筑物登記暫行辦法》將按規劃建設的地下車位作為建筑物進行所有權登記。上海市有判決確認地下機械車庫的車位使用權出售行為,認可由業主購置機械停車庫車位所有權或使用權。常州市法院委托房地產評估公司對機械車位的房地產價值進行評估,該市鐘樓區某機械立體車位使用權價值被評估為十萬元,消費者購買與住宅小區配套的機械車位時,購房合同與機械車位買賣合同一并簽訂。

         

         

        機械立體車庫法律屬性雖有待界定,但作為當下解決停車設施缺口的最主要、最高效措施,應當得到支持和推廣。對于機械立體車庫的屬性認定應結合各地實際情況,具體問題具體分析,以解決停車問題為首要目標,無論是按特種設備還是建筑物申報建設,均應完善各環節中相關政策措施,統一標準,權責清晰,減少相關利益主體糾紛,避免屬性界定問題制約機械立體停車的建設和發展,最大程度釋放機械立體車庫的功能性與靈活性。

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